Défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière, correspond à une diminution de son imposition sur le revenu du fait d'investissement dans des branches soutenues par l'Etat. Car les lois de la défiscalisation insitent en effet la population à investir dans des secteurs que l'Etat souhaite développer. Les lois de désifcalisation existent depuis plusieurs années. Elles se multiplient et rencontre un grand succès de par leur aspect pratique à effet immédiat, et pouvant agir sur plusieurs dizaines d'années. Cependant le grand nombre de lois existantes rendent complexe l'analyse de ses capacités à pouvoir invesstir tel ou tel domaine ou de savoir de quoi on peut prétendre en agissant dans notre quotidien. C'est cette complexité de l'offre pas toujours facile cerner et à calculer, que se sont créés une multitudes de sociétés de service en défiscalisation. Elles vous proposent la plupart du temps de gérer votre dossier de A à Z en contre partie d'une rémunération au pourcentage de ce que la société a réussi à vous faire économiser (la plupart du temps). Ce sytème gagnant gagnant à fait la réussite des sociétés de défiscalisation.

Depuis 2008, l'investissement à lourdement chuté en France. La crise financière a largement contribuer à la disparition d'un grand nombre de ses sociétés. La défiscalisation est tout de même toujours d'actualité et attire toujours autant les investisseurs (bien qu'ils soient moins nombreux).

Défiscalisation - Loi LMP

La loi distingue les loueurs non professionnel (lmnp) des loueurs professionnels (lmp). L'avantage de la location meublée professionnel est qu'elle bénéficie d'une fiscalité plus favorable que la location meublé non professionnel. Pour prétendre les bénéfice des LMP, il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés et réaliser 23 000€ de recettes par an.

Régime de la microentreprise : le LMP est imposé selon son chiffre d'affaire si il est sous le régime de la micro entreprise, ou en réel si vous dépassez les 76300€ de recettes annuelles. Le régime de la microentreprise profite d'un abattement de 71%, ce qui ramène votre imposition sur seulement 29% de vos loyers, alors que sur le régime microfoncier applicable aux locaux nus, vous seriez imposé à 70%. Pour ce faire, il suffit de déclarer ses loyers dans sa déclaration de revenus et le fisc fera l'abattement automatiquement.

Régime du réel : vous êtes au régime du réel si vous en avez fait la demande ou si vos loyers dépassent 76300€. Le régime du réel permet de déduire la totalité des frais d'aquisition ou de conserver ses loyers (travaux d'entretien, taxe foncière, taxe professionnelle, frais de gestion etc...). Vous pourrez également déduire l'amortissement du bien immobilier selon le temps d'exploitation immobilière.

Défiscalisation LMP :

ISF : le loueur en meublé professionnel profite d'une éxonération de l'isf si la LMPest l'activité principale du foyer fiscal.
Succession et loi dutreuil : la loi accorde un abattement de l'ordre de 75% sur les biens immobiliers transmis sous la condition que le loueur conserve ses titres 2 ans (6 ans pour les héritiers). De plus, l'héritier doit exercer une fonction de direction dans la société durant 5 années. Ses revenus doivent provenir en majorité de cette activité professionnelle.
La plus-value : la plus-value d'une LMP est éxonérée si l'activité est exercée durant au moins 5 ans et que les recettes annuelles n'excède pas 250 000€.
Déficit déductible : les revenus des lmp étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les LMP peuvent déduire les déficits professionnels qu'ils proviennent de travaux ou du remboursement d'un crédit.

Défiscalisation - Loi LMNP

le loueur en location meublée non professionnel n'a pas à s'inscrire au registre du commerce et des sociétés et ne doit pas dépasser 23 000€ de recettes par an ou représentent moins de 50% de ses revenus. Les LMNP correspondent souvent aux locations saisonnières ou aux locations de pièces dans leur propre habitation.

Louer une pièce dans son résidence principale : si vous êtes propriétaire de votre logement et que vous accueillez un locataire dans votre résidence principale, dans la mesure ou le locataire y constitue sa résidence principale et que le loyer ne dépasse pas 163€ du mètre carré en ile de france ou 118€ dans les autres régions, le loyer que vous recevez est éxonoré de votre impot sur le revenu. De plus vous ne payerez pas de taxe professionnelle. Louer une chambre dans sa maison rencontre un vif succès dans les foyers modeste ou possédant une grande habitation avec des chambres vides. Cette défiscalisation d'impot aide grandement ce développement qui satisfait aussi bien le propriétaire que le locataire qui cherche parfois de la compagnie ou un loyer modéré.

Défiscalisation - Loi Malraux

La loi Malraux a été créée le 4 Août 1962. Cette loi a pour but de réhabiliter les vieux quartiers en bénéficiant d'une fiscalisation avantageuse. En effet, les propriétaires d'immeubles situés en secteurs sauvgardés peuvent déduire les dépenses de restauration en plus des dépenses déjà déductibles. Les travaux concernent les toitures et les murs extérieurs ou les travaux de démolition.

Conditions pour défiscaliser avec la loi Malraux :

Le propriétaire du logement doit louer le bien immobilier à un locataire qui y résidera durant au moins 6 ans en tant que résidence principale.
La restauration doit être effectué sur l'habitation elle même et doit concerner un immeuble sauvgardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural.
La location doit démarer au cours des 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration du bien immobilier et le locataire doit y résider en tant que résidence principale.

Les monuments historiques : La loi Malraux intervient dans la défiscalisation pour les monuments historiques. La sauvgarde du patrimoine français est au centre des préoccupations de l'Etat. La restauration de l'immobilier ancien et des monuments historiques profite d'une bonne défiscalisation. L'achat d'un immeuble classé ou inscrit à l'inventaire des monuments historiques peut vous faire bénéficier d'une exonération des droits de succession sous certaines conditions. Vous pouvez également déduire des revenus fonciers sans plafonnement, les dépenses engagés dans les travaux de restauration, réparation etc..) si vous louez durant une période de 6 ans.

Défiscalisation - Loi Girardin

Depuis longtemps la France tente de favoriser le développement des DOM-TOM. De multiples relances et avantages fiscaux ont vu le jour avec la loi Pons puis avec la loi Paul. La loi Girardin, créée le 22 Juillet 2003 est la dernière loi importante de la défiscalisation outre mer, et va en ce sens. La réduction d'impot concerne les particuliers qui réalisent des investissements dans les DOM, à mayotte, en polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint Pierre et Miquelon, dans les îles de Wallis et Futuna, en Terres Australes et Antarctiques française.

Une déduction de 25% est accordée pour l'acquisition d'un logement neuf placé en location en tant que résidence principale pour le locataire qui louera le bien immobilier durant 5 ans (6 ans pour les professionnels du locatif intermédiaire). Peut également être défiscaliser, les réhabilitations pour les bien immobiliers qui ont plus de 40 ans. La déduction d'impot dure 5 ans et passe à 40% en cas de location libre et à 50% pour les locations intermédiaires.

Loi Girardin industriel : à travers cette mesure, l'Etat cherche à renforcer le développement dans les DOM TOM notamment au niveau industriel. La loi Girardin offre une défiscalisation de 50% de l'investissement du bien industriel productif et cette défiscalisation passe même à 60% en cas d'investissement dans les énergies renouvelables (panneau photovoltaique etc...).

Défiscalisation - Loi Demessine ZRR

La défiscalisation sur la loi Demessine s'applique aux zone de revitalisation rurale (ZRR). La France manque cruellement de bien locatif en zone montagneuse ou en bordue de littoral. LA loi de défiscalisation demessine vient grandire les mesures déjà entreprisent par l'Etat pour tenter de ralentir le problème qui ne cèsse de croitre chaque année. La réduction d'impot s'applique sur les investissements en logements loués durant 9 ans à un exploitant de résidences de tourisme classés, situés en zone ZRR. La défiscalisation est de 25% du prix de l'investissement quand le logement est acquis neuf. Si il sagit de travaux de reconstruction, d'amélioration ou d'agrandissement, la défiscalisation ne sera que de 20% du prix des travaux. La déduction s'applique à hauteur de 50 000€ maximum pour une personne seule et de 100 000€ pour un couple marié et s'étale sur 6 ans au maximum.

Défiscalisation - Loi de Robien

La loi Robien a été mise en place pour favoriser l'aquisition d'un bien immobilier par les ménages français. En d'autres termes, pour aider à devenir propriétaire de son logement. La loi de défiscalisation de Robien est divisé en deux. Il y a d'un coté la loi Robien dite classique, et de l'autre la loi Robien dite recentré.

Robien classique : cette loi est la première a avoir été créée. Elle agit lorsque vous avez acheté un bien immobilier neuf avant le 1er Septembre 2006 et que vous vus engagé à le louer durant au moins 9 ans à titre de location de résidence principale nu. Le locataire peut être un descendant ou ascendant mais ne doit pas faire partie du foyer fiscal. La défiscalisation s'applique dans ce cas à hauteur de 8% sur le prix d'acquisition du bien immobilier durant les 5 premières années et à hauteur de 2n5% les 4 années suivantes (soit 50% au total). Le loyé ne peut non plus exceder une somme dite raisonnable définit par l'Etat.

Robien recentré : le 1er Septembre 2006, la loi de Robien devient la loi Robien recentré. Cette nouvelle loi s'applique principalement sur les taux et sur la durée de l'amortissement. La durée de location minimale est toujours de 9 ans. L'amortissement s'étale sur 7 ans au taux de 6% et non plus 8% sur 5 ans dans la loi classique. Il passe à 4% les 4 anées suivantes. A la fin des 9 ans, la défiscalisation est cependant toujours de 50%. Seuls les modalités de la défiscalisation changent. Dorénavant, vous ne pourrez plus reconduire l'engagement après la période de 9 années dans la Robien recentré et le plafond de loyer varie en fonction de a localité. Cependant attention à ne pas laisser votre logement vacant plus de 12 mois, sans quoi vous devrez vous acuitter de votre dette fiscale.

Défiscalisation - Loi Borloo

Les lois Borloo pour la défiscalisation immobilière on été créé le 1er Septembre 2006. On peut distinguer deux dispositifs que sont les lois Borloo neuf (dit Borloo populaire) et les lois Borloo ancien.

Borloo neuf : la loi Borloo populaire est née de la crise du logement des foyers modestes en France. La loi de défiscalisation du Borloo neuf vient concurrencé la loi du Robien recentré de part la proximité du dispositif et du but recherché. Voici donc deux mesures pour aider les français à acquerir un logement immobilier pour enfin devenir propriétaire. Tout comme lre Robien recentré, le Borloo populaire béneficie d'un amortissement de 50% de l'investissement sur 9 ans à hauteur de 6% les 7 premières années puis 4% pour les 2 années restantes. L'avantage particulier de la loi Borloo est de pouvoirproroger deux fois le régime durant 3 ans et de bénéficier d'un amortissement de 15%, soit 2,5% du prix de l'acquisition immobilière sur 10 ans. LA défiscalisation s'effectue à hauteur de 65% sur 15 ans au total donc. Cette loi permet également de déduire 30% des loyers en plus des frais déductibles.

Les conditions du Borloo neuf sont plus restrictives que celles du Robien. Ainsi, les loyers ne doivent pas dépasser un plafnd inférieur à celui du Robien qui est d'ailleurs aussi inférieur au marché de l'immobilier. Le locataire ne doit pas dépasser un certain revenu fixé et il doit y habiter en tant que résidence principale. Le propriétaire doit également louer le bien immobilier pendant 9 ans et ne peut louer le logement à un ascendant ou un descendant. Ici, on constate clairement l'aide de l'Etat envers la tranche modeste de la population française en favorisant ce dispositif locatif. Lors de la location, vous pouvez également bénéficier du dispositif Anah. Mais il faudra dans ce cas le déclarer car ce dispositif est imposable.

Borloo ancien : le régime du Borloo ancien va à l'investissement locatif comme le Borloo populaire. Cette défiscalisation est applicable aux baux conclus après le 1er Octobre 2006. Le logement doit avoir été conventionné par l'Anah (agence nationale de l'habitat), doit être loué en tant que résidence principale et ne doit pas dépassé un plafond fixé. Les ressources du locataire sont plafonné et il ne peut être ni un ascendant ni un descendant. L'avantage du Borloo ancien s'applique si vous louez à un tarif inférieur à celui du marché (location intermédiaire). Vous pourrez alors déduire 30% des loyers. Une déduction d'impot de 45% est possible si votre logement fait partie de la tranche dite de location en secteur social (loyer plus faible que ceux du secteur intermédiaire).

Défiscalisation - Loi Scellier

L'amendement Scellier vient modifier les deux loisde défiscalisation précédentes que sont les loi Borloo et loi Robien. La loi Scellier vient renforcer le dispositif d'aide de l'Etat envers l'investissement locatif qui a subit une crise particulièrement importante fin 2008. Comme les précédentes lois, la loi Scellier oblige le propriétaire à un engagement de 9 ans en tant que location à résidence principale pour le locataire. Dans ce cas, le propriétaire pourra déduire 25% du prix du logement pendant 9 ans pour l'achat de bien immobilier neuf à partir du 1er Janvier 2009 jusqu'au 31 Décembre 2010. début 2011 la déduction sera de 20%. La prorogation durant 3 ans est est possible. Il n'y a pas de limitation au niveau du plafon du locataire mais il y a une limite de prix du loyer. La somme sera assujetti à la zone géographique. Lorsque la déduction excède l'impot à payer, la déduction est reportée sur les années suivantes (6 années max).

Borloo neuf, Robien recentré et Scellier

	Borloo neuf	Robien recentré	Scellier
Abattement	30% des loyers	Aucun	Aucun
Amortissement	Max 65% sur 15 ans	50% sur 9 ans	37% sur 15 ans
Engagement	9 à 15 ans	9 ans	9 ans
Plafond loyer	Oui - 80% du Robien recentré	Oui	Oui
Conditions de ressource du locataire	Revenu du locataire ne peut dépasser le plafond fixé	Aucune	Aucune
Location ascendant ou descendant	Après 3 ans	Oui	Oui
Déficit déductible	10 700€	10 700€	10 700€

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