Crédit immobilier

Lorsque l'on achète un logement, on a recours pour la grande majorité d'entre nous au crédit immobilier. L'acquisition coûte cher et il est impossible de se procurer une telle somme d'argent autrement (exeption faite pour les gens fortunés). Etant donné les les sommes parfois très importantes qui sont empruntées, le pret immobilier est régit par de multiples lois et protections juridiques. Qu'il sagisse de protéger l'emprunteur avec de multiples assurances pret immobilier, ou en lui laissant le temps de la réflexion avant et après la signature du contrat de prêt, ou le prêteur en lui offrant certaines garanties en cas de défault de paiement ou d'insolvabilité de l'emprunteur. Les remboursements sétalent sur plusieurs années. En général sur 15, 20 ou 25 ans (voir plus sous certaines conditions ou dans certains pays).

Il existe une multitude de crédits immobilier que l'on peut contracter lors de l'achat d'un bien immobilier. Il y a les crédits classiques, et les crédits réglementés. Ces crédits offrent de meilleurs taux d'intérêts, mais ils sont soumis à des conditions spéciales ou à des contraintes particulières. Voici les principaux types de crédits immobilier réglementés.

Prêt épargne logement

Le prêt d'épargne logement est le prêt le plus populaire en France. Le but de ce prêt et de placer et d'accumuler de l'argent dans un plan ou dans un compte bancaire, pour pouvoir obtenir un prêt plus conséquent lors de l'achat ou de la construction du bien immobilier et dans de meilleures conditions. Toute personnes ayant acquis un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte d'épargne logement (CEL) peut prétendre à un prêt épargne logement. Il n'est pas nécessaire verser régulièrement de l'argent sur le compte. Seul un minimum d'intérêts est éxigé.

Céder ses droits : l'article R. 315-13 et R. 315-35 du code de la construction et de l'habitation autorise la cession de droits de prêt épargne logement à un membre de la famille qui bénéficie également d'un compte ou d'un plan épargne logement. Il est alors possible de céder des droits à prêt à son conjoint, ses ascendants, descendants, frères, soeurs, oncles, tentes, neuveux, et nièces ou ceux du conjoint. Il est également possible de céder des droits aux conjoints de ses frères, soeurs, asendants et descendants ou à ceux de son conjoint. Mais par contre il n'est pas autorisé à céder ses droits à prêt à un cousin, son concubin ou son partenaire pacsé. Lors de la cession de droits, seuls les droits de prêt sont céder. Le compte ou le plan d'épargne logement reste à la possession du titulaire du compte.

Procédure du prêt : en général c'est l'établissement bancaire qui a géré le compte ou le plan d'épargne logement qui accorde le prêt. Mais il est tout à fait possible de contracter un prêt dans un autre établissement bancaire habilité. Si vous avez plusieurs comptes dans plusieurs établissements bancaires, ou si vous cédez vos droits à un membre de votre famille, et ques les banques n'arrive pas à se mettre d'accord pour savoir qui va accorder le prêt, la loi prévoit alors que l'établissement qui a géré le plus t'intérêts pourra acorder la totalité du prêt épargne logement. En elle e pourra même âs refuser de vous l'accorder, puisque les banques sont tenus de vous proposer le prêt. Seulement il est généralement courant que les banques respectent le principe de précaution du surendettement et soit regardante quant à vos capacités réelles d'emprunt. Des aménagement peuvent être trouvé quant à la durée de remboursement ou au taux d'intérêts.
Ia contraction de plusieurs prêts d'épargne logement est très encadré. Il est notamment interdit de contracter un tel prêt pour sa résidence principale si on l'a utilisé pour sa résidence secondaire, et inversement, tant que celui-ci n'aura pas été intégrallement remboursé. Qu'il soit utilisé pour l'achat ou pour tout types de travaux.

Utilisation du prêt : le prêt peut être utilisé pour financer un achat, une rénovation ou pour diveres autres opérations. Voici ce qu'il est permis de faire:

Acquisition ou contruction dans le neuf : le prêt épargne logement peut être utilisé pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, qu'il soit votre résidence principale ou votre résidence secondaire. Le financement du terrain peut également être intégré au montant du prêt.
Acquisition dans l'ancien : le prêt ne pourra vous servira qu'à l'achat d'une résidence principale. En effet, une résidence secondaire ne peut profiter du prêt dans le cas d'une acquisition de bien immobilier ancien. Cependant, il est possible de le faire si le logement sera à usage locatif et que le locataire y habite en tant que résidence principale. Ou si le logement sera occupé par un de vos acendants, déscendants ou ceux de votre conjoint au moins 8 mois dans l'année (il est définit comme résidence principale un bien immobilier habité durant au moins 8 mois dans l'année).
Financement de travaux : il est permis d'utiliser son prêt pour effectuer des travaux dans sa résidence principale ou secondaire dans la mesure ou les travaus sont effectuer dans le but de d'agrandissement de l'espace habitable, de modernisation, de conservation, d'assainissement, d'équipement, d'amélioration du confort et de la sécurité des occupants ou d'économies d'énergies (Art. L. 315-2 du code de la construction et de l'habitation).
Le prêt d'épargne logement peut également être utilisé pour financer un logement en indivision, un garage ou une place de stationnement à proximité de votre domicile principale, un logement dans une résidence de tourisme, la nue propriété d'un logement, un local commercial ou professionnel, des parts d'une sociétéd'attribution d'imeuble à temps partagé, un logement en viager, des parts d'une SCPI, l'usufruit d'un logement étant déjà en nu propriétaire, ou pour la soulte versée aux autres héritiers d'une résidence principale pour l'emprunteur du crédit (ou mise en location comme résidence principale).
Le prêt d'éparge logement ne peut être utilisé pour rembourser un autre prêt.

	CEL	PEL
Possibilité de fractionner ses droits	Oui	Non
Taux d'intérêts (évolus souvent)	3,75%	4,2%
Montant maximum autorisé	23 000€	92 000€

Prêt à taux zéro

Egalement appellé le prêt à taux 0%, le prêt à taux zéro est le prêt qu'il faut privilégier pour accéder à la propriété. Ce prêt offres en effet des avantages indéniables. Aucun intérêt à rembourser. Montant et durée des remboursements variables etc.. Ce prêt a été créé en 2005.

Biens immobilier concernés : pour pouvoir profiter du prêt à taux zéro, il faut remplir certains conditions, notamment le type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir avec votre prêt à taux 0%. Est accordé à titre de prêt à taux zéro, la construction d'un logement, accompagné de frais annexes tels que le droit de construire ou le terrain qui y est associé. L'achat d'un logement en vue de sa première occupation. L'acquisition d'un logement ancien avec les travaux qui seraient nécessaire pour son amélioration. L'acquisition d'un logement qui fait l'objet d'un contrat de location-accession. Ainsi que certaines dépendances tels qu'un garage, une place de stationnement, jardins, locaux collectifs, loggias, balcons, terrasses, caves, combles etc...

Prêt à taux zéro pour résidence principale uniquement : le prêt à taux 0 % est reservé à l'acquisition ou à la construction d'un bien immobilier qui sera habité en tant que résidence principale par l'emprunteur du prêt, c'est à dire au moins 8 mois par an. Une exception est faite pour les personnes subissant des délacements professionnels, pour des raison de santé ou pour tout cas de force majeure. Le logement doit effectivement être habité par l'emprunteur du prêt au plus tard un an après l'acquisition du bien ou sa construction. Ce délai est porté à 6 ans en cas de départ à la retraite si le logement est loué et sous certaines conditions.

Conditions d'obtention : pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro, il faut répondre à certaines conditions. Vous ne pouvez prétendre à ce prêt si vos ressources dépassent un certain plafond fixé par l'Etat et ne pas être propriétaire de votre logement (sauf exceptions). Les ressources prises en compte sont celles de l'ensemble des personnes qui habiterons le logement. Il faut en effet prendre en compte le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition de l'emprunteur auquel on y ajoute celui des personnes qui habiterons le logement (qui ne sont donc pas rattaché au foyer fiscal de l'emprunteur). Sont pris en compte l'avis d'imposition de l'année précédante ou celle de l'année d'avant au cas ou la demande de prêt à taux zéro est faite entre le 1er Janvier et le 31 Mai de l'année en cours.

Montant du prêt : le prêt accordé est à hauteur de 20% du coût de l'acquisition ou de la construction dans la limite d'un montant maximum autorisé qui dépend du nombre de personnes qui habiterons dans le logement, de la localisation et du caractère neuf ou ancien du bien. Ce taux est porté à 30% dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et dans les zones franches urbaines (ZFU). Il est de 50% du montant des autres prêts d'une durée supérieur à 2 ans servant au financement de l'opération.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est un prêt à taux relativement proche du taux du crédit immobilier classique, mais il a l'avantage de pouvoir faire bénéficier l'emprunteur de l'aide personnalisée au logement. Ce crédit peut être contracté uniquement pour l'acquisition d'un bien immobilier qui sera habité en tant que résidence principale.

Opérations concernés :

L'acquisition d'un bien immobilier ancien (avec ou sans travaux de rénovation).
L'acquisition d'un logement neuf (appartement ou maison).
Des travaux d'amélioration, d'agrandissement, de mise en état ou d'extension du logement.
Les opérations de location-accession et les soultes.
L'achat d'un logement en indivision.

Selon l'ART. R. 331-66 du code de la construction et de l'habitation, le logement acquis doit être habité en tant que résidence principale, c'est à dire être occupé au moins 8 mois par an soit par l'emprunteur, soit par un ascendant ou un descendant de l'emprunteur ou du conjoint. Dans le cas ou l'achat est motivé par une location ultérieure, le prêt conventionné sera accordé si la location constituera le logement principale du locataire. Vous avez un an (voir plus dans certaines exceptions : retraite etc...) pour commencé à habiter le logement après avoir fini les travaux ou terminé d'acquérir le bien. Durant toute la durée de remboursement, le logement ne peut être ni transformé en local commercial ou professionnel, ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d'accessoire à un contrat de travail.

Sruface habitable : depuis le 4/10/2001, un arrêté encadre les surfaces habitables par une norme minimale acceptable. Pour une personne seule il faut compter au minimum 9 m2. Pour un couple (2 persones) il faut compter au moins 16 m2. Et 9 m2 pour toutes autres personnes supplémentaire.

Atouts du prêt conventionné : le prêt conventionné n'est pas un prêt à taux particulier. Son taux peut même parfois être supérieur aux crédits immobilier classique. Cependant, il est le seul prêt qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement. Les frais de notaires sont inférieurs aux prêts classiques. La taxe locale d'équipement sera moins élevé en cas de construction immobilière. Des réductions de frais de dossiers sont souvent accordés et les fonctionnaires peuvent compléter ce prêt avec un crédit aux fonctionnaires.

La somme prêté dans un prêt conventionné s'élève, au maximum, à la somme totale du prêt immobilier. Mais cette somme sera soumise à des variations en fonction de votre situation financière et personnel (prévention du surendettement par les banques). La durée de remboursement peut s'étaler de 5 à 30 ans, voir plus sous certaines conditions.

Prêt d'accession sociale

Le prêt d'accession sociale (PAS) ressemble grandement à un prêt conventionné classique, à la différence qu'il est soumis à des conditions de ressources plus restrictives car son taux d'intérêts est plus faible. Il est ainsi adapté aux personnes ayant les revenus les plus modetes. Le prêt d'accession sociale répond aux mêmes exigeances du prêt conventionné. Exception faite sur l'investissement locatif qui n'est pas autorisé avec ce prêt. Sauf evidemment pour des raison de santé, professionnels ou cas de force majeure. Les ressources prises en compte pour le calcul de ce prêt sont celles de l'emprunteur (son foyer fiscal) et de toutes les personnes qui vont habiter dans le logement ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'emprunteur. Le nombre de personnes et la localisation du logement affecteront le barème fixé par l'Etat selon l'arrêté du 25/08/2005.

Montant du prêt et taux d'intérêts : le montant du prêt d'accession sociale est le même que celui du prêt conventionné classique. La somme est normalement de 100% mais des mesures peuvent être prises pour protéger le consommateur contre le surendettement. Le taux d'intérêts est proche du taux du prêt conventionné avec une diminution de 0,6% effectué par les pouvoirs publics. Mais n'hesitez pas à faire jouer la concurrence.

Atouts du prêt accession sociale : les frais de dossiers sont limités pour le crédit immobilier d'accession sociale. Les frais notariés sont limités et vous ne payerez pas la taxe locale de l'équipement. De plus ce prêt ouvre droit à l'APL.

Prêt immobilier complémentaire

Les prêts complémentaire servent a compléter un prêt immobilier principal. Même si la somme pouvant être contracté n'est pas très grande, le taux d'intérêts est très avantageux. Ces crédits permettent un bon coup de pouce pour vaus aider à obtenir la somme d'argent nécessaire pour devenir propriétaire. Les prêts complémentaires sont considérés comme un apport personnel par les banquiers.

Prêt 1% logement

Le prêt à 1 % logement correspond à un prêt qui se contracte avec l'aide de son entreprise si celle-ci employe plus de 20 salariés. Normalement l'entreprise doit cotiser à l'effort de construction aui valorise l'accès à la propriété.

Achat d'un terrain : lors de l'achat d'un terrain avec le prêt à 1% logement, vous avez un délai de 4 ans pour pouvoir commencer la construction de l'habitation sur le terrain.
Achat d'un bien ancien sans travaux : l'acquisition d'un bien immobilier dans l'ancien est autorisé avec le prêt 1% uniquement si vous êtes locataire d'un hlm que le propriétaire met en vente ou alors si vous accédez à la propriété pour la première fois et que vos ressources ne dépassent pas le seuil fixé par le prêt d'assession sociale ou bien encore si vous êtes tenu de changer de résidence principale pour des raisons professionnelles.
Achat d'un bien ancien avec travaux : l'achat d'un bien immobilier ancien est possible si les travaux représentent 20% du coût total de revient, si le logement à plus de 20 ans. Les travaux devront être terminé 24 mois après l'achat du bien immobilier.
Acquisition par son occupant : si un locataire le souhaite, il peut racheter le logement qu'il loue à son propriétaire en profitant du prêt 1% logement si il répond à certaines conditions.
Transformation de locaux : il est possible de contracter ce genre de prêt pour faire agrandir ou transformer son local en bien immobilier habitable d'une surface d'au moins 14 m2. Vous devrez faire les travaux vous-même.
Travaux d'amélioration : mise aux normes d'habitabilité d'un logement de plus de 15 ans, économie d'énergie pour les logements de plus de 5 ans ou une adaptation du logement pour les personnes agées ou handicapés.

Montant du prêt : le montant du prêt 1% ne peut dépasser 50% du prix du revient total de l'opération immobilière. Le montant passe à 60% si le propriétaire réalise des travaux dans son logement (amélioration, transformation, agrandissement etc...) dans la mesure ou ses ressources ne dépassent pas la limite fixé par le PAS. Le crédit ne pourra cependant pas dépasser un certain montant fixé par la loi.

Etant donné le faible taux d'intérêts, le prêt à 1% est considéré par les banques comme étant un apport personnel.

Prêt fonctionnaire

Ce prêt est déstiné aux fonctionnaires qui cherchent à financer un bien immobilier pour y instaurer une résidence principale. Les investissements locatifs sont donc exclu de ce crédit complémentaire. Le prêt fonctionnaire est en effet un complément de prêt, car il vient s'ajouter soit au prêt conventionné classique, soit au prêt d'accession sociale. C'est à dire qu'il doit être demandé pour financer une partie d'un bien immo qui sera financer par l'un des deux prêts cité ci-dessus. Seul le crédit foncier délivre les crédits fonctionnaires. Il faut en faire la demande au même moment que la demande de crédit conventionné ou d'accession sociale, avec un délai maximal de 8 mois après l'opération immobilière. En cas de changement de statut en cours de remboursement du prêt, sachez que le remboursement total du crédit peut vous être demandé. Mais attention, un seul prêt fonctionnaire peut être délivré par opération, même si dans votre couple, vous êtes tous les deux fonctionnaire.

Confitions du crédit fonctionnaire : Pour pouvoir prétendre à un crédit fonctionnaire, il faut évidemment être fonctionnaire. Sont accepté à ce titre, les fonctionnaires civils, magistrats de l'ordre judiciaire, personnel militaire de l'Etat recevant un soulte mensuelle, auxiliaires de l'Etat ou d'un établissement de l'Etat (à condition dêtre employé permanant et d'être rémunéré de la même manière que les fonctionnaires), les agents de collectivités locales d'un établissement public qui en dépend, d'un district urbain ou d'une communauté urbaine (à condition d'être titulaire, voir exceptions...). Le prêt pour les fonctionnaires est fixé à 7%. Toute fois, si vous êtes fonctionnaire de l'Etat ou d'un établissement public de l'Etat, vous pouvez bénéficier d'un différé de paiement en payant les 3 premières années, uniquement les 4% servant à payer les intérêts et les frais (tels que les assurances par exemple). Le prêt se rembourse sur 10 ou 15 ans. Le remboursement du crédit est semestrialisé.

Montant du prêt pour fonctionnaire : le montant accordé dépend de plusieurs facteurs. Tel que le lieu de l'habitation, sa taille et du type d'opération immobilière (travaux, achat, construction...). Ce montant est multiplié par 1,42 si un couple ayant moins de 5 ans de mariage et dont la somme de leurs ages de dépasse pas 55 ans.